Verdienstindizes im Erbbaurecht
Das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht) ist das Recht des Erbbauberechtigten gegen Zahlung eines Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses) auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Die vertraglichen Einzelheiten werden in einem Erbbaurechtsvertrag niedergelegt.
Erbbauzins
Der Erbbaurechtsvertrag enthält neben der Laufzeit auch Regelungen über die laufende Zahlung des Erbbauzinses. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass der Gläubiger auch künftig den Betrag erhält, der wertmäßig der ursprünglich festgelegten Geldsumme entspricht. Werden auf diese Weise langfristige Zahlungen vor Geldentwertung gesichert, spricht man von Wertsicherungsklauseln.
Allgemeine wirtschaftliche Verhältnisse
Die gesetzliche Grundlage des Erbbaurechts von 1919 sah vor, dass Erbbauzinsanpassungen der Änderung der „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ folgen sollen. Der Mittelwert der Veränderungsraten aus dem Verdienstindex für Arbeiter und dem für Angestellte wurde zur Berechnung der prozentualen Steigerung der Einkommen verwendet. Der Mittelwert aus dieser Steigerung der Einkommen und aus der Steigerung der Lebenshaltungskosten (heutige Datenquelle: Verbraucherpreisindex) wurde als Maßstab für die Änderung der „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ definiert. Diese Auffassung wurde durch ein BGH-Urteil bestätigt.
Anpassungen (Erhöhungen) des Erbbauzinses müssen immer einer Billigkeitsprüfung unterzogen werden. Nach § 9a ErbbauVO ist eine Erhöhung regelmäßig dann als unbillig anzusehen, wenn sie über die seit Vertragsabschluss eingetretene Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse stellt somit eine Obergrenze/Höchstgrenze für die Anpassung des Erbbauzinses dar.
Diese Billigkeitsprüfung hat immer vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses/Vereinbarung der Anpassungsklausel auszugehen. Als Ausgangspunkt ist der bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrags vereinbarte Erbbauzins anzusehen.
Änderung bei der Indexberechnung
Der Wegfall der Laufenden Verdiensterhebung (LVE) und die Neukonzeption der Vierteljährlichen Verdiensterhebung (VVE) führte zu Änderungen bei der Berechnung der Indizes, die sich für Erbbauzinsanpassungen eignen. Die Unterscheidung in Verdienstindizes für Arbeiter und für Angestellte wurde aufgegeben. Gleichzeitig wurde der Geltungsbereich auf die Gesamtwirtschaft ausgedehnt und die Zeitreihe für Erbbauzinsanpassungen bezieht sich ab dem 1. Quartal 2007 auf Deutschland und nicht mehr auf das frühere Bundesgebiet.
Fundstellen
Zur Beurteilung der Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse benötigen Sie zweierlei:
