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Preise

Bauen, kaufen, mieten: Zur Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt

Destatis, 21. Januar 2014

Seit Ausbruch der Wirtschafts- und Finanz­krise ist Deutschland das einzige Land in Europa mit einem flo­rieren­den Immobilien­markt. Bei extrem niedrigen Spar­zin­sen und über­aus günstigen Woh­nungs­bau­darlehen in Kombi­nation mit einer gu­ten Wirtschafts­lage und steigenden Ein­kommen haben viele Men­schen Wohn­im­mo­bilien als Anlage­form neu ent­deckt. Nach vielen Jahren des Still­stands ist der Woh­nungs­neubau wieder in Schwung ge­kommen. Die Nach­frage nach Wohn­eigen­tum ist mittler­weile so groß, dass nach den Preisen für Neu­bauten auch die Preise für Ge­braucht­immobilien an­ziehen. Mit den Preisen steigen die Mieten, und das ins­besondere in den begehrten Metro­polen und ihren Szene­vierteln, die für Anleger, Studierende, aber auch Zu­wan­derer glei­cher­maßen attraktiv sind. Bis jetzt sind hohe Miet­steigerungen jedoch kein Massen­phänomen, sondern treten nur regional be­grenzt auf.

Häuserpreise: Auch gebrauchte Immobilien werden immer teurer

Preisindizes bei WohnimmobilienBild vergrößern

Wer sich jetzt noch dazu entschließt eine Wohn­im­mobilie zu erwerben, muss er­heb­lich tiefer in die Tasche greifen als noch vor ei­ni­gen Jahren. Der Preis­auf­trieb von Im­mo­bilien, die als Gesamt­paket aus Grund­stück und Ge­bäude ver­kauft oder er­wor­ben werden, hat sich auch 2012 fort­gesetzt. So stiegen die Häuser­preise – wie bereits im Vor­jahr – um 3,5 %. Nach­dem zwischen 2007 und 2011 vor allem die Preise für Neu­bau­im­mobilien deutlich ge­stiegen waren, zogen in den Jahren 2011 (+3,3 %) und 2012 (+3,5 %) auch die Preise für ge­brauch­te Immobilien an. Dies könnte unter anderem damit zu­sammen­hängen, dass in gefragten Lagen zu we­nig Bau­land für Neu­bau­pro­jekte aus­gewiesen wird und die Käufer deshalb auf Bestands­immobilien aus­weichen. Der Preis­auftrieb hält weiter an: So erhöhte sich der Häuser­preis­index im ersten Quartal 2013 um 3,8 % gegenüber dem Vor­jahres­quartal.

Höhere Preise auch für Bauleistungen

Vielerorts in Deutschland wird neu gebaut oder renoviert. Auf Bau­firmen müssen Bau­herren deshalb länger warten und inzwischen für deren Leistungen auch mehr be­zahlen. Die Bau­preise für den Neu­bau von Wohn­gebäuden (Bau­leistung­en am Bau­werk, ein­schließlich Umsatz­steuer) in Deutsch­land lagen im Jahres­durch­schnitt 2012 um 5,4 % höher als im Jahres­durch­schnitt 2010. Hinzu kommt, dass die Handwerks­betriebe mit Auf­trägen aus der energetischen Sanierung ohne­hin gut aus­gelastet sind. Dies könnte dazu bei­ge­tragen haben, dass die Preise für be­stimmte Bau­leistungen, wie bei­spiels­weise Wärme­dämm-Verbundsysteme (+5,2 %), Erneuerung von Heizungs­anlagen (+7,1 %) oder für Dämm­arbeiten an technischen An­lagen (+7,4 %) in diesem Zeit­raum über­durchschnittlich ge­stiegen sind.

Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser im Aufwind

Baugenehmigungen Mehrfamilienhäuser 2012Bild vergrößern

Jahrelang befand sich der Wohnungs­bau in einer Tal­sohle. In den 1990er Jahren wurden jährlich noch zwischen 300 000 und 600 000 Neu­bauten ge­neh­migt, bevor nach der Jahr­tausend­wende ein stetiger Ab­wärts­trend einsetzte. Im Jahr 2008, zu Beginn der Finanz­krise, er­reich­te die Zahl der Bau­ge­nehmigung­en für Neu­bau­woh­nungen mit gut 148 300 einen Tiefst­stand. 2009 kam der Woh­nungs­bau zunächst leicht in Schwung und gewann seit 2010 richtig an Fahrt, bis er 2012 mit 212 600 Bau­ge­nehmigungen einen neuen Höchst­stand er­reichte. Und auch im ersten Drei­viertel­jahr 2013 setzte sich die Dynamik fort: In Wohn­ge­bäuden wurden mit ins­gesamt 177 400 Neu­bau­wohnungen im Ver­gleich zum Vor­jahres­zeitraum 13,3 % mehr Bau­genehmigungen er­teilt. Dabei hat der Neubau von Mehr­familien­häusern in den beiden vergangenen Jahren im Ver­gleich zu Ein- und Zwei­familien­häusern deutlich an Bedeutung gewonnen. Von Januar bis September 2013 hielten sich die Bau­genehmigungen für Eigen­heime und den Geschoss­wohnungsbau mit jeweils etwa 85 000 bereits die Waage. In den neuen Ländern und Berlin wurden beim Geschosswohnungsbau 2011 erstmals mehr Eigentumswohnungen als Mietwohnungen gebaut. Dieser Trend setzte sich auch 2012 fort.

Selbst im Speckgürtel weichen Käufer auf Geschosswohnungen aus

Für Käufer oder Anleger zurzeit besonders attraktiv sind Wohnimmobilien in Großstadtlagen oder Uni­versitäts­städten. Je nach Ballungs­raum ergeben sich hier unter­schiedliche Ausgangs­situationen: So nahm die Zahl der Bau­genehmigungen für Woh­nungen in der Stadt Hamburg 2012 gegen­über dem Vor­jahr um fast 55 % zu (2011: +29 %). 80 % dieser Neu­bau­wohnungen befanden sich in Mehr­familien­häusern. In den Ballungs­kernen von Stuttgart (0,0 %) und München (–15 %) stag­niert der Wohnungs­neubau dagegen oder ist sogar rück­läufig. Wer ein eigenes Häuschen haben möchte, weicht auf das Um­land aus: Im Ballungs­raum Stuttgart sind zwischen 32 % und 44 % aller neu­ge­bauten Wohn­immobilien Ein- oder Zwei­familien­häuser; im Ballungs­raum München zwischen 40 % und 64 %. Doch selbst hier sind Bau­genehmigungen für Ein- und Zwei­familien­häuser rückläufig (Stuttgart: –10 %; München: –17 %), während der Geschoss­wohnungsbau weiter wächst (+18 %; +21 %).

Tabelle: Baugenehmigungen für neue Wohngebäude in ausgewählten Ballungsräumen, Ballungskernen und im Umland 2012

Keine Preissprünge bei Nettokaltmieten

Angebots- und Bestandsmieten 2005 bis 2012Bild vergrößern

Deutschland ist immer noch ein Land der Mieter. Die Eigentümer­quote mit Stand Zensus 2011 liegt bundes­weit bei 45,6 %. Insbesondere die Wohnungs­märkte in den Groß­städten sind stark von Ver­mietungen ge­prägt. Die Eigentümer­quote liegt beispiels­weise in Berlin bei nur 15,6 % und in Hamburg bei 24,1 %. Da städtisches Wohnen der­zeit aus vieler­lei Gründen so attraktiv ist wie lange nicht mehr, sind auf den Miet­woh­nungs­märkten der Groß­städte und dort speziell in den begehrten Szene­vierteln teil­weise explodierende Mieten zu beobachten. Dabei handelt es sich in erster Linie um die so genannten Angebots­mieten bei Erst- oder Wieder­vermietung von Wohnungen, die auf Zeitungs­annoncen oder Internet­portalen basieren. Gerade in den letzten bei­den Jahren sind diese Angebots­mieten deutlich stärker gestiegen als die Netto­kalt­mieten, die als Teil des Verbraucher­preis­index einen hohen An­teil an Bestands­mieten auf­weisen. Während sich die Angebots­mieten nach Angaben des Bundes­instituts für Bau-, Stadt- und Raum­forschung (BBSR) 2011 um zunächst 2,9 % und ein Jahr spä­ter um 3,3 % erhöhten, stieg der In­dex der Netto­kaltmiete um 1,3 % und dann um 1,2 % (jeweils im Vor­jahres­vergleich). Die Verbraucher­preise ins­gesamt lagen mit einer Teuerungs­rate von 2,1 % beziehungs­weise 2,0 % dazwischen. Gerade auch über einen längeren Be­tracht­ungs­zeit­traum hinweg sind die Netto­kalt­mieten weniger stark an­gestie­gen als gemein­hin an­genommen wird. Von 2005 bis 2012 erhöhten sie sich um 8,5 %, während die Verbraucher­preise um 12,5 % stiegen.

Mietsteigerungen treten nicht flächendeckend auf

Angebots- und Bestandsmieten 2005 bis 2012Bild vergrößern

In vielen Regionen Deutschlands können sich Mieter nicht über extrem steigende Netto­kalt­mieten beklagen. Gerade in den öst­lichen Bundes­ländern sind die Mieten 2012 zum Vorjahr mit +0,4 % in Sachsen oder +0,7 % in Sachsen-Anhalt unter­durchschnittlich ge­stiegen.

Besonders viel Bewegung gibt es hingegen zurzeit auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Hier erhöhten sich die Nettokaltmieten 2011 und 2012 um 1,6 % bzw. 1,7 % gegenüber dem Vorjahr und damit etwas stärker als der Gesamtindex der Nettokaltmieten für Deutschland. Aktuell haben sich die Mieten noch weiter verteuert, nämlich um 2,5 % im November 2013 gegenüber dem Vorjahresmonat. Die im Koalitionsvertrag vereinbarte Mietpreisbremse dürfte deshalb gerade in den gefragten Großstadtlagen mit angespannter Wohnungssituation zur Anwendung kommen.

Spanien und Irland: Geplatzte Immobilienblasen

Zahl der Baugenehmigungen im Wohnungsneubau 2012Bild vergrößern

Deutschland ist EU-weit das einzige Land mit einem seit vier Jahren anhaltenden stabilen Wachstum im Wohnungs­bau­bereich. Auf dem europäischen Wohnungs­markt sind die Folgen der Wirtschafts- und Finanz­krise ansonsten deutlich zu spüren. Be­son­ders viele Schlag­zeilen machte in diesem Zusammen­hang der Kollaps der Immobilien­märkte in Spanien und Ir­land. Dort ist die Nach­frage nach Wohn­eigen­tum seit 2007 stark ein­ge­brochen. In der Folge verloren die Im­mobi­lien deutlich an Wert. Allein zwi­schen 2007 und 2012 fielen die Häuser­preise in Irland um die Hälfte, in Spanien um fast ein Drittel. Die Daten aus dem zweiten Quartal 2013 zeigen, dass sich der Preis­ver­fall in Spanien un­ver­min­dert fort­setzte, während sich die Immobilien­preise in Irland leicht erholten. Auch der Wohnungs­neu­bau rutsch­te in beiden Ländern in eine tiefe Krise: Durch die fehlende Nach­frage und den drohenden Wert­verlust hat sich die Zahl der Bau­genehmigungen im Wohnungs­neubau sowohl in Irland als auch in Spanien drastisch ver­ringert.


Autorin: Petra Kucera - Statistisches Bundesamt

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