Bau- und Immobilienpreise Revision des Häuserpreisindex

Der Häuserpreisindex (HPI) bildet die Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen, die von privaten Haushalten erworben werden, ab. Der HPI wird seit 2015 regelmäßig quartalsweise vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht.

Üblicherweise wird mit der Veröffentlichung des 1. Quartals eines Jahres Ende Juni das vorangegangene Jahr aufgrund von Datennachlieferungen neu berechnet. 2019 wurde der HPI rückwirkend für die Jahre ab 2016 revidiert und es wurden erstmals auch Ergebnisse getrennt nach siedlungs­strukturellen Kreistypen des BBSR ermittelt. Der Index liegt damit in der gleichen Untergliederung vor wie die Sonderauswertung der Mietenstichprobe, die im Februar 2019 veröffentlicht wurde.

Im Zuge der Berechnung des HPI nach Kreistypen wurden methodische Änderungen auch für den bundesweiten Index eingeführt. Die wichtigsten methodischen Änderungen werden unten erläutert. Zuvor wird in kurzer Form die Berechnung des Häuserpreisindex erklärt.

Datengrundlage für den Häuserpreisindex sind Transaktionspreise

Der Häuserpreisindex wird auf Grundlage von Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte berechnet. In Deutschland sind Notare dazu verpflichtet, die Kaufverträge über den Erwerb/Verkauf einer Immobilie an den lokal zuständigen Gutachterausschuss zu übermitteln. Die Gutachterausschüsse geben die in dem Vertrag enthaltenen Informationen in ihre Kaufpreissammlungen ein und erfragen soweit erforderlich zusätzlich weitere Informationen bei den Käufern, wie etwa das Alter der Immobilie. Diese Daten werden von den Gutachterausschüssen z.B. für lokale Marktberichte ausgewertet. Alle zwei Jahre wird außerdem ein Immobilienmarktbericht für Deutschland erstellt. Die Gutachterausschüsse übermitteln quartalsweise die Daten über Käufe von Wohnimmobilien wie Preise und Eigenschaften der verkauften Immobilien online an das Statistische Bundesamt.

Immobilien sind unterschiedlich: Qualitäts­bereinigung ermöglicht die Beobachtung der Preisentwicklung

Um Preisveränderungen zu ermitteln, werden in der klassischen Preisstatistik die Preise gleicher Güter zu verschiedenen Zeitpunkten erhoben. Für Immobilien ist das in dieser Form nicht möglich, da ein und dieselbe Immobilie nicht jedes Quartal verkauft wird. Ein direkter Preisvergleich ist daher nicht möglich. Um dennoch die Preisentwicklung von Immobilien abbilden zu können, werden spezielle mathematische Verfahren angewendet.

Der deutsche HPI wird auf Basis von hedonischen Regressionen berechnet. Dies gilt auch international als die zu bevorzugende Methode, um Immobilienpreisindizes zu ermitteln. Dabei wird für die aktuelle Periode der Einfluss der wichtigsten preisbestimmenden Merkmale, wie z.B. der Wohnfläche, auf den Preis geschätzt. Dazu sind möglichst viele verkaufte Immobilien zur Berechnung heranzuziehen, damit Qualitätsunterschiede adäquat berücksichtigt werden können. Dasselbe Verfahren wird für die Transaktionen der Vergleichsperiode angewendet. Auf diese Weise werden Faktoren geschätzt, die angeben, welchen Einfluss z.B. die Wohnfläche in den verschiedenen Perioden auf den Preis hat. Mit diesen Faktoren wird für jede verkaufte Immobilie auf Basis ihrer spezifischen Eigenschaften bestimmt, wie hoch ihr geschätzter Preis in der Vergleichsperiode gewesen wäre (hedonische Imputation). Mit den so ermittelten Schätzpreisen wird dann der HPI berechnet.

Mit der Revision wurde die Berechnung geändert, insbesondere wird die Lage anders abgebildet

Eines der wichtigsten preisbestimmenden Merkmale einer Immobilie ist ihre Lage. Bislang wurde die Lage in der hedonischen Regression mit Hilfe der Bodenrichtwerte abgebildet. Die Gutachterausschüsse erstellen nach gesetzlichen Vorgaben (§ 196 BauGB) Bodenrichtwerte für zusammengefasste, ähnliche Grundstücke mit weitgehend gleicher Nutzungsart. Der Bodenrichtwert gibt für hypothetisch unbebauten Boden den durchschnittlichen Lagewert in Euro pro Quadratmeter an. Durch gesetzliche Vorgaben und Richtlinien – z.B. die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) – sind Bodenrichtwerte prinzipiell bundesweit vergleichbar und eignen sich daher als Lagemerkmal. Die Gutachterausschüsse sind verpflichtet, die Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre zu aktualisieren.

Zur Aktualisierung der Bodenrichtwerte werden die Kauffälle innerhalb einer Bodenrichtwertzone ausgewertet. Folglich ist die Entwicklung der Bodenrichtwerte zu einem gewissen Grad abhängig von der Entwicklung der Immobilienpreise. Um zu vermeiden, dass in den Regressionen zu verschiedenen Zeitpunkten eine Lage unterschiedlich bewertet wird, was zu einer Unterschätzung der Preisentwicklung führen könnte, werden die Bodenrichtwerte für die Berechnung des HPI klassiert.

Die besonders starken Preisentwicklungen in den Großstädten und Metropolen der letzten Jahre konnten jedoch dazu führen, dass geografisch gleiche Lagen in einer Periode einer anderen Bodenrichtwertklasse zugeordnet wurden als in der vorausgegangenen Periode. Dies kann immer dann passieren, wenn die Gutachterausschüsse eine Neubewertung der Bodenrichtwerte vornehmen. Auffällig wurde dies in den leichten Rückgängen des HPI in den ersten Quartalen der Jahre 2017 und 2018. Um dieses Problem zu beheben, wurde geprüft, ob auf eine alternative Abbildung der Lage ausgewichen werden kann.

Verwendung der Lagequalität in Metropolen

Neben dem Bodenrichtwert übermitteln die Gutachterausschüsse auch eine Einstufung der Lagequalität von 1= einfache Lage bis 4 =Spitzenlage zu den registrierten Kaufällen. In Metropolen und in einigen Großstädten ist dieses Merkmal in den Meldungen der Gutachterausschüsse sehr gut ausgefüllt und konnte daher als alternatives Lagemerkmal getestet werden. Diese Variable ist nicht bundesweit standardisiert und wurde daher als Dummyvariable getrennt für jede Metropole/Großstadt aufgenommen. Klassen wurden wo nötig innerhalb einer Metropole/Großstadt zusammengefasst, um eine ausreichende Anzahl von Datensätzen pro Lage in der Regression nutzen zu können. Diese Änderung liefert verbesserte, plausible Ergebnisse und wurde daher für die Berechnung des HPI rückwirkend ab 2016 eingeführt.

Während die Lagequalität aktuell eine gute Möglichkeit darstellt, Lagen innerhalb von Metropolen und einigen Großstädten adäquat zu berücksichtigen, ist es dennoch wünschenswert, auf ein standardisiertes Kriterium zur Darstellung der Lage zurückgreifen zu können. Auch die Variable Lagequalität kann mittelfristig Anpassungen unterliegen, die problematisch für die Berechnung werden könnten. Aktuell liegen dem Statistischen Bundesamt keine Anschrifteninformationen unterhalb der Gemarkungsebene vor. Um auch zukünftig die Qualität der Ergebnisse sicherzustellen, wäre es wünschenswert, künftig auch Anschrifteninformationen und Geokoordinaten zu erheben und zu testen, ob diese sich noch besser für die Abbildung der Lage in der Regression eignen.

Weitere Anpassungen

Die Änderung des Lagemerkmals hat den deutlichsten Einfluss auf die Veränderung der Ergebnisse. Im Zuge der Überarbeitung wurden zudem die Plausibilitätsprüfungen der Daten verbessert, um Ausreißer besser erkennen und wo nötig ausschließen zu können.

Veröffentlichung von Ergebnissen zu den Themen Immobilien und Wohnen

Die aktuellen Ergebnisse des Häuserpreisindex ebenso wie die Entwicklung der mit dem Erwerb und Besitz von selbstgenutztem Wohneigentum in Zusammenhang stehenden Kosten finden Sie auf der Themenseite Bau- und Immobilienpreisindex.

Informationen zur Entwicklung der Mieten finden Sie:

Informationen zu Revisionen des Häuserpreisindex: